Fallstudie: Wie Immobilienbesitzer von ESG-Zertifizierung profitieren

Erfolgsgeschichte: Nachhaltigkeit als Renditetreiber

In vielen Immobiliengesellschaften gilt ESG noch immer als Pflicht – als ein regulatorischer Zwang, der Zeit, Geld und Ressourcen kostet, aber kaum wirtschaftlichen Mehrwert bringt. Dabei zeigen konkrete Beispiele: Wer ESG nicht als Reaktion auf Auflagen, sondern als strategische Investition versteht, profitiert doppelt. Erstens durch geringere Risiken, zweitens durch steigende Erträge.

Diese Fallstudie erzählt die Geschichte eines Immobilienunternehmens mit einem Portfolio aus zwölf überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden im städtischen Raum. Die Ausgangslage: steigender politischer und gesellschaftlicher Druck, klare ESG-Nachweise gegenüber Banken, Fördermittelgebern und Investoren zu erbringen – ohne ein eigenes ESG-Team und mit begrenztem Budget. Die Entscheidung fiel auf einen fokussierten Zertifizierungsprozess nach einem anerkannten Standard – nicht als Selbstzweck, sondern als strategisches Projekt mit klaren wirtschaftlichen Zielen.

Ausgangspunkt: Unsicherheit trifft auf Kostenbewusstsein

Wie bei vielen mittelgroßen Wohnungsunternehmen bestand zunächst vor allem Unsicherheit: Was genau fordert der Gesetzgeber? Was wird in Zukunft erwartet? Und wie viel Aufwand – finanziell wie organisatorisch – ist überhaupt notwendig?

Die Geschäftsführung entschied sich, nicht auf neue Vorgaben zu warten, sondern aktiv vorzugehen. Ziel war es, mit einem überschaubaren Maßnahmenpaket ein anerkanntes ESG-Zertifikat zu erreichen – und parallel wirtschaftliche Potenziale zu heben, die ohnehin schon im Fokus standen: Energieeffizienz steigern, Betriebskosten senken, Leerstände vermeiden.

Die Strategie war dabei klar: ESG sollte nicht als zusätzlicher Kostenblock behandelt werden, sondern als methodisches Rahmenwerk, um bestehende Herausforderungen neu zu strukturieren und dadurch eine doppelte Wirkung zu erzielen – regulatorisch und wirtschaftlich.

Erste Schritte: Transparenz schaffen, Potenziale identifizieren

Am Anfang stand die Datenerhebung: Verbräuche, Gebäudedaten, technische Ausstattung, Nutzerstruktur, Leerstandsentwicklung. Was zunächst wie eine reine Fleißarbeit erschien, lieferte bereits im ersten Schritt wertvolle Erkenntnisse. So zeigte sich, dass allein durch konsequente Verbrauchserfassung und eine Nachschärfung der Abrechnungslogik erhebliche Betriebskosten eingespart werden konnten – ohne bauliche Maßnahmen.

Parallel wurde geprüft, welche Anforderungen ein ESG-Zertifikat wie z. B. nach dem DGNB- oder ECORE-Standard konkret bedeutet. Besonders im Fokus: Energiekennwerte, CO₂-Emissionen, soziale Kriterien (z. B. Barrierefreiheit, Mieterstabilität) und Governance-Strukturen. Auch hier zeigte sich: Viele Anforderungen waren bereits erfüllt – sie wurden nur nicht systematisch dokumentiert oder kommuniziert.

Die Erkenntnis: ESG ist kein zusätzliches Projekt – es ist ein Ordnungsrahmen, der bereits vorhandene Maßnahmen sichtbar und bewertbar macht.

Umsetzung: Technische Maßnahmen und Kommunikation auf Augenhöhe

Im nächsten Schritt wurden gezielt Maßnahmen ergriffen, um die Lücken zwischen Ist-Zustand und Zertifizierungszielen zu schließen. Dazu gehörten unter anderem:

• Der Austausch veralteter Umwälzpumpen durch Hocheffizienzmodelle

• Die Einführung digitaler Verbrauchsdatenerfassung

• Die Aktualisierung von Nutzerinformationen zur Heizungssteuerung

• Der Einbau einfacher Sensorik zur Kontrolle von Luftqualität und Feuchtigkeit in leerstehenden Einheiten

Bemerkenswert: Viele dieser Maßnahmen hatten bereits zuvor auf der „To-do-Liste“ gestanden, waren aber aus Ressourcengründen verschoben worden. Die ESG-Zertifizierung diente hier als struktureller Hebel, um Prioritäten neu zu setzen und Budgets zu sichern.

Auch die interne Kommunikation wurde angepasst. ESG wurde nicht als Compliance-Thema dargestellt, sondern als Strategie zur Zukunftsfähigkeit – sowohl gegenüber Mitarbeitern als auch in der externen Kommunikation mit Banken, Förderstellen und Dienstleistern.

Ergebnis: Zertifizierung bestanden – und wirtschaftlich profitiert

Nach 14 Monaten war es soweit: Das Portfolio erhielt eine offizielle ESG-Zertifizierung. Doch das war nur der sichtbare Abschluss – die tatsächlichen Ergebnisse lagen bereits vorher auf dem Tisch:

• Die Leerstandsquote sank innerhalb von zwölf Monaten fast zweistellig.

• Die Finanzierungskonditionen bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung verbesserten sich durch ein höheres ESG-Rating.

• Die Investitionsentscheidungen wurden stärker auf Nutzungsdauer, CO₂-Wirkung und Fördermittelabdeckung abgestimmt – was die internen Planungsprozesse effizienter und belastbarer machte.

• Die Betriebskosten pro Einheit reduzierten sich allein durch besseres Verbrauchsmonitoring und gezielte Optimierung der Gebäudetechnik.

Besonders positiv war die Rückmeldung von Partnerbanken und institutionellen Investoren: Die transparente ESG-Dokumentation wurde als Qualitätsnachweis wahrgenommen – und eröffnete neue Möglichkeiten zur Projektentwicklung und Bestandserweiterung.

Was lässt sich daraus lernen?

Diese Fallstudie zeigt, dass ESG-Zertifizierungen nicht nur für Konzerne mit spezialisierten Nachhaltigkeitsteams relevant sind. Auch kleinere oder mittlere Bestandshalter können profitieren – wenn sie den Prozess pragmatisch, zielorientiert und mit wirtschaftlichem Blick angehen.

Dazu gehört:

• ESG als Strukturrahmen nutzen, nicht als isoliertes Projekt

• Schnittmengen mit bestehenden Zielen erkennen (z. B. Modernisierung, Digitalisierung, Nutzerbindung)

• Daten konsequent erfassen und bewerten, auch wenn die Systeme noch nicht perfekt sind

• Zertifizierung als Kommunikationsmittel nutzen – gegenüber Investoren, Banken, Kommunen und Mietern

Nicht zuletzt zeigt sich: ESG ist mehr als ein Risiko- oder Pflichtenthema. Wer die Sprache der Investoren und Fördermittelgeber spricht, wird belohnt – durch bessere Bewertungen, planbare Budgets und ein professionelleres Auftreten am Markt.

Fazit: Nachhaltigkeit rechnet sich – wenn man sie strategisch denkt

ESG-Zertifizierungen können Aufwand bedeuten – das ist unbestritten. Doch sie bieten gleichzeitig eine einzigartige Möglichkeit, bestehende Sanierungsziele, Förderstrategien und Betriebskostenoptimierung in einem strukturierten Prozess zusammenzuführen.

Diese Fallstudie belegt: Nachhaltigkeit ist nicht nur ein Reputationsfaktor – sie ist ein Renditetreiber. Entscheidend ist, ob man bereit ist, die Perspektive zu wechseln: weg von der Pflicht, hin zur strategischen Chance.

Sie möchten wissen, wo Ihre Potenziale liegen? Dann: Termin im Kalender für Strategiecall buchen – und gemeinsam den wirtschaftlichen Weg zur ESG-Zertifizierung planen.